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La gestion ou le conseil patrimonial - Vivre à Paris, l’agence immobilière “pas comme les autres”

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La gestion ou le conseil patrimonial

La gestion ou le conseil patrimonial

 

Il est d’usage de définir, au sens financier, le patrimoine ou patrimoine net d’un individu, d’une famille, ou d’un organisme, comme étant l’ensemble des biens qu’il possède, évalué au prix du marché (patrimoine brut), moins ses dettes et autres engagements financiers.

  1. Contenu du patrimoine
  2. La gestion de patrimoine
  3. La défiscalisation comme outil de gestion patrimoniale
  4. En conclusion

Contenu du patrimoine :

Le patrimoine des particuliers se compose donc d’un actif et d’un passif :

  1. L’actif représente :
    • Des propriétés foncières et immobilières;
    • Des propriétés professionnelles et parts d’entreprises;
    • Des placements financiers (comptes bancaires et portefeuille de valeurs mobilières comprenant des actions, obligations, produits dérivés et/ou des OPCVM )
    • Des meubles, équipements domestiques et véhicules;
    • Des objets d’art et de collection;
    • De la propriété intellectuelle (brevets, droits d’auteur).
  2. le passif représente :
    • Les emprunts.

Le patrimoine, peut faire l’objet de prélèvements fiscaux, calculés sur son importance (ce qui suppose d’estimer sa valeur) soit année par année (Il s’agit notamment de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) et de la taxe foncière) soit lors de leur transmission (droits de mutation et de succession).

C’est cette fiscalisation qui rend indispensable l’évaluation et l’optimisation de son patrimoine pour à la fois permettre une fiscalisation la plus faible possible, soit à niveau constant, soit à l’occasion de son développement.

La gestion de patrimoine :

La gestion de patrimoine se fixe donc comme objectif d’établir :

  • Un "bilan patrimonial" tenant compte des caractéristiques de la personne, de sa famille, de sa situation économique et professionnelle, de son aversion au risque, de son histoire et surtout de ses objectifs patrimoniaux;
  • D’optimiser à la fois le couple rentabilité/risque, les leviers financiers, la transmission du patrimoine, et les flux financiers.

Il s’agit là d’un travail de spécialiste, le Conseil en patrimoine, qui doit être un généraliste de la finance, de la fiscalité, du droit, et de l’immobilier. C’est là tout le paradoxe.

Le Conseil en patrimoine peut se coordonner ou travailler en collaboration avec une multitude d’intervenants : le notaire, l’expert-comptable, le banquier (crédit, gérant de fonds, gestionnaire de portefeuilles titres ou obligations), l’assureur (placements et assurances), les avocats fiscalistes, les agents immobiliers et autres gestionnaires d’actif (forêt, art, etc).

Ce métier ne doit pas être confondu avec tous les autres métiers du patrimoine : l’expert comptable, le gérant de portefeuille, l’avocat fiscaliste, le conseiller financier au sein d’une banque, le notaire, etc…

Trouver le bon conseiller patrimonial est à la fois une question d’appréciation de son expertise sur de nombreux domaines et de confiance. Il est presque aussi difficile de qualifier son expertise, tant les domaines couverts sont nombreux, que d’apprécier, a priori, un niveau de confiance.

Des solutions simples existent pour identifier le bon professionnel. La première consiste à identifier l’auteur d’un article publié dans la presse spécialisée qui réussit à traiter d’un sujet complexe en le rendant clair et compréhensible. La seconde consiste à trouver dans son entourage quelqu’un qui a déjà fait appel au conseil patrimonial pour lui demander son ressenti. Enfin la dernière est de faire appel au partenaire d’un des professionnels du patrimoine avec qui on est en relation : la banque, l’agent immobilier, le notaire. Tous ces professionnels ont travaillé avec différents Conseillers patrimoniaux et seront, en fonction de votre besoin, vous recommander la bonne personne.

Attention cependant au mélange des genres. La gestion de patrimoine conduit souvent à faire des choix d’investissements : Acheter un bien immobilier ou un produit financier? Lequel?

Le conseiller doit bien évidemment ne pas être intéressé directement par la vente d’un bien ou d’un produit particulier. Si votre interlocuteur est à la fois Conseil et Agent immobilier, comment être sûr que les biens qu’il propose auront la meilleure rentabilité et la meilleure plus value à la sortie. De la même façon, s’il est Banquier, comment savoir si son conseil n’est pas influencé par les commissions qu’il touche pour la vente des "produits maison".

Le conseil en patrimoine doit travailler comme on l’a vu avec un réseau de partenaires. Cela crée déjà une relation d’intérêt. Cette relation ne doit pas être plus forte que cela pour ne pas perturber le libre arbitre du conseil qui vous est dû. Donc pas 2 casquettes sur la tête d’une même personne…

La défiscalisation comme outil de gestion patrimoniale :

Il est habituel, mais pas forcément vrai, de confondre défiscalisation et gestion de patrimoine.

Dans le langage courant, le terme de défiscalisation désigne l’essentiel des dispositions prises pour diminuer légalement son niveau d’impôt sur le revenu. La plupart des dispositifs de défiscalisation encourage l’investissement dans l’immobilier. A ce titre, les lois de défiscalisation concernant l’immobilier sont les plus connues : Loi Girardin; Loi Robien; Loi Borloo; Loi Demessine (ZRR); Monuments Historiques ou loi Malraux, Statut de Loueur de meublé professionnel (LMP).

Si la recherche d’une moindre fiscalisation de son patrimoine est un des objectifs premiers de l’investisseur, il ne doit pas guider tous les choix. Il faudra également prendre en compte la transmission du patrimoine ou les revenus souhaités à la retraite.

De nombreuses sociétés proposent d’acquérir des biens immobiliers éligibles dans ces cadres de loi, en organisant le plus souvent l’ensemble de l’opération (recherche de la banque prêteuse, des compagnies d’assurance, proposition du bien immobilier). Elles proposent des montages financiers qui permettent d’effectuer une telle opération sans y placer de capital de départ.

C’est dans ces situations que le mélange des genres que nous avons évoqué peut être le plus redoutable. Il est difficile, mais nécessaire, de trouver des informations objectives sur la manière de réaliser ces opérations et sur la qualité des biens immobiliers proposés.

A court terme la défiscalisation est presque certaine. A long terme l’absence de plus value, voir la moins value, lors de la revente du bien peut faire disparaître tout les gains emmagasinés sur l’impôt. D’autant que les pouvoirs publics, s’ils permettent ce genre de mécanismes, n’ont pas pour rôle de les promouvoir ni même de donner les outils pour savoir comment en profiter dans de bonnes conditions.

Ces lois sont régulièrement décriées car elles permettent à des personnes aisées d’échapper à leurs obligations fiscales en plaçant leur impôt dans des acquisitions, qui pourront le cas échéant leur rapporter davantage d’argent.

En conclusion :

Le Conseil des Gestionnaires de Patrimoine définisse la gestion de patrimoine comme "Un processus d’interaction entre le conseiller et le client pour donner au client une assistance impartiale dans l’analyse et l’organisation de ses affaires financières et personnelles, afin de lui permettre de rationaliser et d’atteindre de façon réaliste les objectifs qu’il s’est fixés concernant ses finances et son mode de vie".

En d’autres termes, il s’agit de trouver le meilleur équilibre entre risque et rentabilité à chaque période de la vie patrimoniale (acquisition, développement, transmission) pour assurer son avenir et celui de ses proches à court, moyen et long terme.

Vivre à Paris peut vous aider en vous conseillant des experts indépendants. N’hésitez pas à nous contacter.

 

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