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Le crédit immobilier

Le crédit immobilier : Tout savoir sur le crédit immobilier

 

Le crédit immobilier est souvent le passage obligé pour devenir propriétaire. L’achat et son crédit immobilier sont parmi les actes les plus importants et les plus engageants d’une vie. Pour cela vous devrez faire le bon choix en matière de crédit immobilier.

Vivre Paris est une agence immobilière spécialisée dans la vente d’appartements de qualité à paris. Vivre Paris souhaite proposer des solutions d’achat clés en main.

Afin de vous aider à mieux appréhender le crédit immobilier, en partenariat avec des professionnels du monde bancaire, nous vous offrons sur ce site un véritable guide du crédit immobilier.

Alors n’hésitez pas à visiter nos appartements, à parcourir ce guide sur le crédit immobilier, et à nous interroger.

  1. Les principes de base du crédit immobilier
  2. Comment choisir et calculer la durée de son crédit immobilier ?
  3. L’influence du type de taux sur la durée du crédit immobilier
  4. Lintérêt du prêt relais si je vends pour acheter
  5. Quel type de garantie choisir dans le cadre de son crédit immobilier ?
  6. Quelles sont les assurances que l’organisme de crédit immobilier va m’imposer ?
  7. Les autres points à vérifier ou à savoir avant d’accepter un crédit immobilier

Les principes de base du crédit immobilier :

Bien entendu une des premières choses que vous devrez définir pour faire un crédit immobilier, c’est la durée du crédit au regard du niveau des mensualités que vous souhaitez payer. Durée du crédit immobilier et le montant des mensualités sont intimement liés et inversement proportionnels.

Plusieurs éléments sont à prendre en compte pour choisir sa durée d’emprunt :

  • Le taux d’intérêt que vous propose la banque
  • Le montant de la mensualité que vous pouvez rembourser

Plus la durée d’emprunt est longue, plus le taux d’intérêt sera élevé et plus vous paierez d’intérêts (et moins vous rembourserez rapidement le capital). Et inversement, plus la durée d’emprunt est courte, plus vous pourrez avoir un taux d’intérêt bas et moins vous paierez d’intérêts (et plus vous rembourserez rapidement le capital). En effet, plus la durée est longue, plus le risque que prend la banque est grand (incident de paiement) et il est normal qu’en contrepartie elle se rémunère avec un taux plus élevé. Le taux sur une durée longue est majorée inévitablement d’environ 0.30 à 0.60 %.

Il est bon également de savoir que les premières années le poids des intérêts est supérieur au poids du remboursement du capital. A l’inverse en fin de crédit, la mensualité comporte une part de remboursement du capital supérieure à la part des intérêts.

Par exemple, si vous souhaitez revendre votre bien dans les 10 ans et que vous avez fait un prêt sur 30 ans et bien sachez que vous n’aurez remboursé presque aucun capital et que vous devrez donc autant qu’au départ !!!

Pour obtenir de meilleures conditions et faire de "grosses" économies, vous avez donc intérêt à raccourcir au maximum la durée de votre crédit immobilier.

Mais vous devez avant tout choisir votre durée d’emprunt en fonction de vos capacités de remboursement mensuel

En raccourcissant la durée, vous augmentez le montant de vos mensualités et votre charge de remboursement. Les mensualités doivent correspondre à votre capacité de remboursement et ne pas être trop "écrasantes". Une charge trop lourde serait pénalisante pour vous et il est dans votre intérêt de choisir des mensualités appropriées à vos revenus.

De toute façon le banque n’acceptera pas que votre endettement, lié au crédit immobilier, dépasse 33% de vos revenus (voir 30% pour certaines banques). Le taux d’endettement est calculé en tenant compte des mensualités du crédit immobilier, mais également de vos autres crédits (exemple : crédit à la consommation).

Comment choisir et calculer la durée de son crédit immobilier ?

Choisir une durée d’emprunt, c’est faire un subtil dosage : la durée doit être suffisamment longue pour que les mensualités ne soient pas trop pénalisante, ne doit pas être trop longue de façon à ce que vous ne payiez pas trop d’intérêt d’emprunt ou que le taux du crédit immobilier ne soit pas trop élevé.

La meilleure méthode est sûrement de déterminer en premier lieu le niveau optimal des mensualités du crédit immobilier : combien d’argent pouvez-vous consacrer chaque mois pour rembourser votre crédit immobilier ? Votre capacité de remboursement devra tenir compte du taux d’endettement de 33% que le banquier vous imposera. Mais en fonction de vos autres charges vous aurez peut être cette limite à un pourcentage plus bas. 

Pour cela , vous pouvez calculer la durée du crédit immobilier idéal pour vous en utilisant les outils de simulation que nous vous proposons en partenariat avec la FNAIM.

L’influence du type de taux sur la durée du crédit immobilier.

Le banquier qui vous prête de l’argent se rémunère grâce au taux d’intérêt. En échange du risque qu’il encourt, il va déterminer le pourcentage du taux d’intérêt et donc de sa rémunération.

Le taux d’intérêt est le point central de votre crédit immobilier et du financement de votre achat. C’est sur lui que doit se focaliser votre effort de négociation. Négocier une baisse de taux, même faible, peut vous faire économiser beaucoup d’argent.

Par exemple, négocier la baisse de votre taux de crédit immobilier de 5,5% à 5,3 % pour un emprunt de 200.000 € sur 15 ans vous fera gagner sur la durée totale du crédit la somme d’environ 4.000 €.

Il existe 2 grandes catégories de taux d’intérêt :

  • Les taux fixes :

Le taux d’intérêt est fixé lors de la signature du contrat de prêt. Il ne variera pas, quoi qu’il arrive (sauf si vous renégociez votre crédit ou si vous le remboursez par anticipation).

L’avantage principal du taux fixe est sa sécurité. Vous connaissez dès la signature du contrat de crédit immobilier avec la banque le montant de vos mensualités et le coût total du crédit et, quelle que soit l’évolution du marché. Vous pouvez alors gérer votre budget de façon plus efficace.

En contrepartie, vous ne profitez pas des éventuelles baisses de taux et risquez de vous retrouver à payer trop d’intérêts par rapport aux conditions du marché. Ce point était vrai il y a plus particulièrement une dizaine d’année. Avec la baisse importante des taux d’intérêts de ces dernières années c’est devenu un risque moins important car il y a peu de chance que les taux baisses de nouveau de façon importante par rapport à leur niveau actuel.

Donc l’inconvénient majeur est la pénalité qui vous sera appliquée si vous désirez rembourser par anticipation, ce qui est fréquent en cas de revente du bien ou si vous recevez de grosses sommes d’argent. Les pénalités de remboursement atteignent fréquemment 2 à 3% du capital restant à rembourser, ce qui peut s’avérer dissuasif.

Le type de taux fixe est préférable si vous empruntez sur une longue durée (plus de 15 ans) en raison de la sécurité qu’il procure. En effet, si à court terme une forte hausse ou baisse des taux est peu probable, à long terme personne n’est en mesure de prévoir leur évolution.

Comme variante au taux fixe, les banques proposes également le prêt à taux fixe et à mensualités modulables. Vous avez la possibilité, pendant toute la durée du prêt, d’augmenter ou de diminuer le montant de vos mensualités en fonction de vos rentrées d’argent. Par contre le taux reste fixe.

Une telle décision entraîne, de fait, une variation de la durée de remboursement. Les conditions du prêt spécifient l’amplitude maximale des modulations (entre +/- 10% par an et +/- 30% par an selon les établissements), et le nombre maximal de changements possibles. 

L’avantage majeur est de vous permettre d’être acteur de votre crédit. Le prêt peut évoluer en fonction de votre situation professionnelle (augmentation de revenus, besoin d’autres financements...). Il est bien évident qu’en augmentant la mensualité vous réduisez votre durée et donc votre coût de crédit 

L’inconvénient reste modéré. Les banques en générale majore de 0,10% le taux par rapport à un crédit à taux fixe classique

  • Les taux variables :

Le taux du prêt n’est pas fixé définitivement lors de la signature du contrat, mais il évolue à la hausse comme à la baisse, en fonction de l’évolution d’un indice de référence et le plus souvent dans le cadre d’un fourchette qui est fixée à la signature. Certains taux variables peuvent varier sans les limites d’une fourchette de variation. 

Le taux variable est révisé périodiquement, en général chaque année à la date anniversaire du prêt, en fonction de l’évolution d’un indice de référence. Cet indice est souvent l’Euribor, qui correspond au prix auquel les banques se prêtent de l’argent à court terme sur le marché monétaire.

Les banques vous appliqueront cet indice de référence et elles y ajouteront une marge de 1 à 3%, fonction de votre situation personnelle. Bien entendu, plus vous offrez de garanties (revenus récurrents, bonne capacité d’épargne, emploi stable, qualité de votre acquisition,...), plus la marge que prendra la banque sera faible et meilleur sera le taux proposé.

Le principal inconvénient du prêt à taux révisable est son risque. Vous êtes en effet exposé à une hausse des taux et à une augmentation du coût de votre crédit, ce qui peut une complication si votre trésorerie est juste suffisante pour assumer les mensualités telles qu’elles sont au départ.

Choisir un prêt à taux révisable est donc un choix spéculatif. Il est risqué de l’utiliser pour financer l’acquisition de votre résidence principale, à moins d’avoir contracté un crédit sur une durée courte (moins de 10 ans).

Pour limiter se risque spéculatif, les banques ont mis au point d’autres types de prêts à taux variables. C’est le prêt capé.

Dans ce cas, l taux du prêt est révisé périodiquement mais il ne peut dépasser un "cap" ou "plafond" défini lors de la signature du contrat. Il s’agit généralement du taux de départ auquel on ajoute 1 à 3% selon les contrats. Les hausses et baisses de l’indice seront répercutées sur vos mensualités, mais celles-ci ne pourront dépasser un certain montant connu à l’avance.

Ce prêt offre un taux de départ plus élevé qu’un prêt révisable sans couverture (1 point d’écart en moyenne) mais offre en échange une plus grande sécurité.

D’autres formules de taux variables sont encore possibles. Le taux variable sans protection ou le taux variable capé reste cependant les deux systèmes les plus courant.

L’intérêt du prêt relais si je vends pour acheter :

Si vous vendez pour acheter un autre logement, la situation idéale est de faire coïncider vente et achat. C’est rarement le cas. La revente peut durer plus longtemps que prévu. Vous pourriez être tenter de saisr une occasion sans pour autant vouloir brader votre appartement.

La solution passe par le crédit-relais qui permet de ne pas laisser s’échapper le nouveau logement convoité. La durée du prêt relais varie le plus souvent de 1 à 2 ans. Son montant représente entre 60 et 80% de la valeur du bien, la banque vous demandant alors une estimation soit d’une agence soit d’un notaire pour évaluer la qualité et la valeur du bien.

Il existe deux types de crédit-relais :

  • le crédit-relais "sec", consenti pour une durée courte, souvent 1 à 2 ans. Ce type de crédit relais n’est pas forcément avantageux, car il y a des frais de dossiers et une prise d’hypothèque pour un prêt de seulement quelques mois, qui font que le coût du prêt devient élevé.
  • le crédit-relais, jumelé à un prêt long terme, plus avantageux en ce qui concerne le taux d’intérêt que vous proposera la banque. En effet, dans ce cas, l’emprunteur revend un bien pour en acheter un autre plus grand, souvent plus cher et nécessitant un prêt. Ici, la banque met en place un seul prêt, couvrant la totalité du montant de la nouvelle acquisition et parfois même les frais de notaire. L’emprunteur dispose alors de 12 à 24 mois pour vendre son bien. Lorsque la vente sera réalisée, la somme s’imputera sur la nouvelle acquisition sous forme de remboursement anticipé d’une partie du crédit, sans pénalité. Il n’y aps de frais de dossier spécifique au prêt relais, la banque se contentant de ceux perçus pour l’ouverture du crédit à long terme. En cas de prise de garantie, là encore une seule prise d’hypothèque sera nécessaire.

Il existe également 2 possibilité de remboursement :

  • L’emprunteur ne rembourse que les intérêts, et ne rembourse le capital qu’au moment de la vente de son appartement, d’un seul coup. Il s’agit d’un prêt IN-FINE. Cette formule est la plus avantageuse au niveau du coût global mais est parfois lourde à supporter, l’emprunteur devant aussi faire face aux charges de remboursement de son prêt en cours.
  • L’emprunteur rembourse intérêts et capital seulement lors de la revente du bien. Il s’agit d’un différé total jusqu’à la vente du bien. Pas de charges à rembourser mensuellement, mais au final une facture plus lourde.

Il est bon de savoir que les salariés des entreprises assujetties au 1% logement peuvent bénéficier d’un prêt-relais à taux spécialement attractif (1% sur un an, renouvelable une fois) en cas de vente pour mobilité professionnelle ou en cas de perte d’emploi liée à un plan social.

Quel type de garantie choisir dans le cadre de son crédit immobilier ?

Les banques n’acceptent de financer votre projet immobilier que si elles obtiennent une garantie qui les protège en cas d’impossibilité de votre part de faire face aux échéances. Tous les crédits immobiliers sont liés à une garantie que vous devez négocier avec votre banque, car elle n’ont pas toute le même coût pour vous.

Il existe 4 types de garanties :

  • L’hypothèque conventionnelle :

l’hypothèque est une garantie qui sert au paiement d’une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens. Elle fait l’objet d’une taxe de publicité foncière (0,615 % du montant du prêt). Les frais d’hypothèque représentent environ 2 % du montant du prêt.

L’hypothèque doit faire l’objet d’un acte authentique notarié; l’inscription est effectuée à la conservation des hypothèques du lieu où se trouve le bien. Le rang de l’hypothèque prend effet à la date de son inscription. En cas de problème financier, son fonctionnement sera saisie et la vente du bien se fera par voie judiciaire.

Attention, l’hypothèque comporte une mainlevée, pouvant occasionner des frais supplémentaires en cas de revente du bien immobilier avant expiration du prêt.

La radiation de l’hypothèque se fait auprès du conservateur des hypothèques par l’intermédiaire d’un notaire. Les frais de cet acte de mainlevée sont à la charge de l’emprunteur/vendeur du bien immobilier.

L’hypothèque conventionnelle est possible sur tous les biens, existant ou pas. C’est celle qui est le plus souvent proposée par les banques. C’est également la garantie le plus chère.

  • L’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers ou IPPD :

l’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers est une garantie moins chère que l’hypothèque conventionnelle car elle n’est pas assujettie à la taxe de publicité foncière (0,615%). Elle doit cependant faire l’objet d’un acte authentique notarié et doit être inscrit à la Conservation des Hypothèques dans les 2 mois qui suivent la vente. Elle prend rang à la date de la vente et non pas à la date de son inscription, c’est-à-dire qu’elle sera prioritaire sur toutes les autres garanties prises sur le bien immobilier. En cas de problème financier, son fonctionnement sera identique à celui de l’hypothèque, c’est-à-dire saisie et vente du bien par voie judiciaire.

Attention, l’IPPD comporte également une mainlevée, pouvant occasionner des frais supplémentaires en cas de revente du bien immobilier avant expiration du prêt.

La radiation de l’IPPD se fait auprès du Conservateur des Hypothèques par l’intermédiaire d’un notaire. Les frais de cet acte de mainlevée sont à la charge de l’emprunteur ou vendeur du bien immobilier.

L’IPPD n’est possible que sur un bien existant et donc elle n’est pas possible sur un bien en état futur d’achèvement.

  • La caution solidaire d’un particulier :

La caution solidaire d’un particulier peut être acceptée en garantie d’un crédit par certains prêteurs. La personne qui se porte caution s’engage à payer à la place de la personne qui est cautionnée, en cas de défaillance dans le remboursement des échéances de cette dernière.

Il ne s’agit pas d’un engagement moral, mais d’un acte qui peut être lourd de conséquences pour la situation personnelle de la caution. La loi a prévu que l’acte de cautionnement respecte un formalisme, à peine de nullité : il doit être écrit, il doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires écrites de la main de la caution, sa nature doit être clairement précisée (caution simple ou caution solidaire).

En outre, un établissement de crédit (ex.:une banque) ne pourra pas se prévaloir d’un engagement qui était manifestement disproportionné par rapport aux revenus ou au patrimoine de la caution au moment de la signature de l’acte.

Cette garantie ne sera accepté par la banque que si elle connaît la personne se portant caution. Elle est d’un coût bien moins élevé que les deux premières garanties présentées.

  • La caution mutuelle :

Les banques ont créé des sociétés de cautionnement dans le but de réduire les frais de garantie pour les particuliers (pas de frais d’inscription à la conservation des hypothèques, pas de frais de notaire), dans le cas d’un achat immobilier. Ce type de garantie s’avère avantageux pour les clients et aussi rentable pour les banques.

La caution présente l’avantage de ne pas nécessiter de mainlevée puisqu’il s’agit d’un acte sous seing privé qui n’a pas de formalisme juridique particulier. Cet avantage est particulièrement important en cas de changement de logement. L’avantage est que les formalités sont simples, réduites et rapides.

La société de cautionnement, qui a le plus souvent le statut d’une mutuelle, s’engage à se substituer au débiteur en cas de défaillance de ce dernier. En contrepartie, l’emprunteur doit verser à la société de cautionnement, dès le déblocage des fonds, une contribution proportionnelle au montant de son prêt.

Néanmoins, si elle est amenée à payer, la caution aura la possibilité de se retourner contre l’emprunteur et de procéder à une saisie-exécution sur n’importe quel actif du débiteur.

Le prêt cautionné est rapide à mettre en place et assure par la suite une meilleure protection de l’emprunteur.

La caution s’obtient en versant une somme qui est composée d’une contribution à un fonds mutuel de garantie qui peut parfois être en partie reversée à la fin de son crédit s’il n’y a eu aucun problème (comme le Crédit Logement par exemple), ou définitivement acquise par l’organisme de caution (cas des organismes bancaires) et d’une commission, définitivement acquise par l’organisme de caution.

Il faut donc comparer le coût initial et final entre organismes de cautionnement type Crédit Logement et ceux type bancaire. Cette contribution varie proportionnellement en fonction du montant d’un prêt (en pratique de 0,5% à 2%).

Cette garantie est assez facilement accepté par les banques et reste bien moins coûteuse que l’hypothèque ou IPPD. C’est la solution de garantie à privilégier.

Quelles sont les assurances que l’organisme de crédit immobilier va m’imposer?

Une assurance est un contrat passé entre un souscripteur et une compagnie d’assurance. Lors de la souscription d’un contrat d’assurance, l’assureur et l’assuré conviennent d’un évènement ou d’une liste d’évènements (repris dans la police d’assurance et garantis par l’assureur) et d’une prime payée par l’assuré à l’assureur.

Avant la souscription, le demandeur d’assurance, futur assuré, remplit le plus souvent un questionnaire visant à informer la compagnie d’assurance sur son risque. A partir de ce document, l’assureur peut effectuer le calcul de la prime d’assurance. Ce calcul statistique tient compte essentiellement de la probabilité de réalisation du risque et du coût des sinistres.

En France, le contrat d’assurance est un contrat de bonne foi. L’assuré est supposé informer de façon exacte et complète l’assureur en réponse à ses questions. Les fausses déclarations faites par l’assuré peuvent conduire à la nullité du contrat.

En matière de crédit immobilier, il existe de 2 grands types d’assurance :

  • L’assurance décès invalidité :

L’obtention d’un crédit à moyen ou à long terme est toujours subordonnée à la présentation d’une assurance décès-invalidité. Cette assurance a pour objet de se substituer à l’emprunteur en cas de décès ou d’invalidité. Cet assurance n’est pas obligatoire de pas la loi, mais elle l’est dans les faits.

Si vous êtes malade et que cela entraîne une invalidité vous empêchant de percevoir des revenus, l’assurance paie le prêt à votre place. Vous décédez, le prêt est remboursé par l’ADI

Les banques subordonnent le plus souvent l’octroi du crédit immobilier à l’adhésion à une assurance collective souscrite par leurs soins et le plus souvent auprès de leur propre société d’assurance. Mais cela n’est pas obligatoire et vous pouvez faire jouer la concurrence.

Les garanties concernent 3 situations : le décès; l’invalidité absolue et définitive; l’incapacité temporaire.

Les contrats intègrent le plus souvent des délais de carence (ex : en cas d’arrêt de travail, vous devez ne pas travailler depuis 6 mois pour être indemnisé) qui diffèrent en fonction des compagnies.

Il existe pour les salariés qui ont une assurance décès invalidité souscrite par leur employeur; la possibilité de demander à la compagnie d’assurance la mise en place d’une délégation d’assurance au profit de la banque. Attention la banque doit donner son accord. Si vous quitter l’employeur qui a souscrit l’assurance, vous n’êtes plus couvert et la banque vous obligera à souscrire une assurance.

Sachez qu’en fonction du montant du crédit immobilier, l’assurance vous demandera de signer une déclaration de "bonne santé", de remplir un questionnaire de santé plus ou moins complet, ou de vous présenter à un médecin agréé, pour un examen de santé, accompagné le plus souvent d’une prise de sang et d’un examen cardiologique (épreuve d’effort ou simple électrocardiogramme).

Le questionnaire permettra à la compagnie d’assurance partenaire de la banque d’apprécier le risque qu’elle encourt en vous assurant. Répondez y avec sincérité, ne faites l’impasse sur aucun de vos antécédents médicaux. Toute fausse déclaration ou réticence entraîne une réduction des indemnités ou plus grave la nullité du contrat si la mauvaise foi de l’emprunteur peut être établie.

Cela pose concrètement des problèmes d’accès à l’assurance pour les patients atteint de maladie grave (cancer ou sida), malgré l’existence d’une convention entre l’état et les assureurs interdisant la discrimination pour raison de santé. Le gouvernement devrait durcir les obligations de non discrimination (ou de non sélection du risque) pour les assureurs.

En cas de difficulté, vous devez interrogé une association de malade ou la fédération des assureurs.

  • L’assurance chômage :

L’assurance chômage est une option possible de votre financement. Elle sera souscrire au nom de l’acheteur, ou au nom d’un des acheteurs, ou au nom des deux acheteurs (encas d’achat en couple).

Ce contrat d’assurance vous garantit le remboursement des échéances de prêts pendant une période de chômage. Aucun établissement ne vous obligera à souscrire ce type d’assurance car ce type d’assurance est en général très chers et pour des garanties avec des conditions restrictives (limitation de la duére de remboursement). Les contrats assurances chômages ont été victimes de leurs succès. En effet, dans les années 90, la souscription était courante mais aujourd’hui compte tenu du fort taux de chômage les conditions de souscriptions sont prohibitives.

Avant de souscrire ce type d’assurance, vous devez vérifier avec votre banque le rapport entre les avantages (les garanties) et la prime que vous aurez à payer, et cela en fonction du niveau de risque lié à votre situation personnelle. Le risque n’est pas le même pour un fonctionnaire et un salarié de PME, pour un jeune cadre ou un employé de 55 ans.

Les autres points à vérifier ou à savoir avant d’accepter un crédit immobilier :

Les indemnités de remboursement anticipé :

Il s’agit pour l’établissement financier qui vous a fait un crédit immobilier de vous faire payer une pénalité en cas de remboursement anticipé du crédit (Vous l’aviez fait pour douze ans et vous voulez le rembourser par anticipation au bout de 8 ans). C’est clairement un moyen de limiter les rachats de crédit par un concurrent.

Prêt un crédit immobilier à taux fixe ou à taux révisables, la pénalité est le plus souvent de 3 % du capital restant du au jour du remboursement. Pour le connaître avec exactitude, il faudra se reporter au tableau amortissement

Sachez que, les indemnités de remboursement peuvent faire l’objet d’une négociation afin d’en être exonéré. Ne négociez les pénalités que si vous pensez que réellement pendant la durée du prêt vous allez être amené à rembourser par anticipation. Les banques accepte assez facilement la suppression des pénalités si le remboursement provient de fonds propres et non du rachat du crédit par la concurrence. C’est pour vous la possibilité de rembourser sans frais si vous êtes amené à vendre votre bien. Si non vous aurez à payer pour solder le crédit.

La loi prévoit cependant un certain nombre d’exonération légale que le banquier ne peut pas vous refuser, à savoir : changement de lieu d’activité professionnelle qui vous conduit à vendre, décès de l’emprunteur ou du conjoint et cessation forcée de l’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint.

Pensez à négocier cela au moment de la proposition de crédit immobilier. Après il sera trop tard.

Les frais de dossier :

Les frais de dossier s’élèvent en général à 1% du montant emprunté avec un minimum et un maximum suivant les établissements. Il faut faire attention aux établissements qui vous annoncent des frais Hors Taxes (HT) et ainsi vous procurent de belles surprises en lisant vos contrats.

Les frais de dossier peuvent assez facilement se négocier avec la banque. Faite jouer la concurrence.

Quel est le Taux Effectif Global ou TEG de son crédit immobilier?

Le taux effectif global est le coût total du prêt consenti à l’emprunteur exprimé en pourcentage annuel du montant de ce prêt. Le TEG est calculé à partir du taux d’intérêt , de l’assurance et des différents frais qui la banque rajoute, plus ou moins discrètement.

C’est l’indicateur du coût global de votre prêt que vous devez utiliser pour faire des comparaison de banque à banque.

Les différents types de crédit immobilier :

D’un point de vue technique, il existe plusieurs types de prêt : Le prêt amortissable (Vous remboursez chaque mois les intérêts et une fraction du capital qui ira en augmentant avec l’âge du prêt); Le prêt in fine (Vous ne remboursez chaque moins que les intérêts. Le capital est remboursé en une seule fois à la fin du crédit); Le prêt progressif ou dégressif (Les mensualités vont en augmentant ou en diminuant pour tenir compte de l’évolution anticipée de vos revenus); Le prêt palier; Le prêt modulable (vous moduler, dans une fourchette le montant de vos mensualité en allongeant ou raccourcissant la durée du crédit immobilier). Vous devez demander à votre banque de vous expliquer qu’elle est le type de prêt le mieux adapté à votre situation.

Conclusion sur le crédit immobilier :

 

De la promesse de vente au remboursement anticipé, toutes les étapes de l’acquisition immobilière à l’aide d’un emprunt sont concernées par deux lois (rassemblées dans le Code de la Consommation). La plus ancienne, la loi Scrivener, date de 1979. Elle a été complétée dix ans plus tard par la loi Neiertz, elle-même complétée par la loi du 8 février 1995 renforçant le rôle des commissions de surendettement, et par la loi du 29 juillet 1998 contre les exclusions.

  • La loi scrivener :

Préalablement à l’attribution d’un crédit, les établissements financiers sont tenus de rédiger une offre de prêt à destination de l’emprunteur. Les termes de cette offre sont strictement réglementés. Elle doit être adressée par courrier à l’emprunteur ainsi qu’aux éventuelles cautions (personnes physiques).

A partir du moment où l’offre de prêt est envoyée, le prêteur a l’obligation de maintenir les conditions qu’il propose durant au moins 30 jours.

De son côté, l’emprunteur bénéficie d’un délai de réflexion et ne peut donc accepter la proposition qui lui est faite avant 10 jours.

L’offre de prêt est toujours conditionnée par la non-conclusion de l’acquisition pour laquelle le prêt est demandé. La signature définitive de la vente doit intervenir dans un délai de quatre mois à compter de l’acceptation de l’offre de prêt.

La loi Scrivener reconnaît à l’emprunteur le droit de rembourser par anticipation, en partie ou en totalité, les prêts souscrits.

  • La loi Neiertz :

Elle protège l’emprunteur et régit la notion de surendettement.

Le crédit immobilier est donc l’élément déterminant qui fera que votre projet immobilier pourra ou pas se réaliser. Faite jouer la concurrence entre les banques et déterminer à l’aide des outils que nous vous proposons le niveau de votre mensualité, acceptable pour vous.


N’hésitez pas à vous adresser à un courtier en crédits qui pourra vous aider à monter votre dossier et qui le soumettra à plusieurs banques. Ces services seront pour vous gratuit. Le courtier sera rémunéré par la banque qui vous accorde le crédit.

Vous pouvez également nous interroger et passer nous voir au 236 rue Saint Martin. Nous serons heureux de vous rencontrer et de répondre à vos questions. Nos conseils sont bien entendu entièrement gratuits et ne vous engagent à rien.

 

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