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La loi Carrez

Tout sur la loi carrez et son utilité

 

  1. La Loi Carrez en bref :
    1. Dans quel cas doit-on communiquer un certificat de mesurage "Loi Carrez" ?
    2. Quels sont les immeubles concernés par la Loi Carrez ?
    3. Quels sont les références des textes de la Loi Carrez ?
    4. Quelle est la durée de validité de l’attrestation de surface Loi Carrez ?
    5. Qui peut établir le certificat de surface Loi Carrez ?
  2. Tout sur la Loi Carrez :
    1. Que veut dire "surface Loi Carrez" ? Comment la mesure-t-on ?
    2. Que dit la Loi Carrez ?
    3. Que faut-il mesurer exactement dans la surface Loi Carrez ?
    4. Quelles sont les ventes concernées par la Loi Carrez ?
    5. Que se passe-t-il si la superficie indiquée Loi Carrez se révèle surestimée ?

La loi Carrez en bref…

Dans quel cas doit on communiquer un certificat de mesurage "Loi Carrez" ?

La "Loi Carrez" impose, en cas de vente d’un bien immobilier, une expertise avant l’achat pour déterminer sa superficie. Le métrage doit être communiqué à l’acquéreur par le vendeur dès la signature de la promesse de vente.

Quels sont les immeubles concernés par la loi Carrez ?

Tous les immeubles dès lors qu’ils sont soumis au statut de la copropriété, quelque soit leur destination (logement, bureaux, entrepôt...) sont soumis aux dispositions de la loi Carrez.

Quelles sont les référence des textes de la "loi Carrez" ?

Loi n°96-1107 du 18/12/96 modifiant la loi du 10 juillet 1965

Décret n°97-532 du 23/05/97

Quelle est la durée de validité de l’attestation de surface loi Carrez ?

Le certificat est valable sans limite dans le temps, en l’absence de travaux modifiant la consistance du lot.

Qui peut établir le certificat de surface loi Carrez ?

La loi ne dit rien sur qui est compétant pour faire un relevé des surfaces loi Carrez. En théorie toute personne peut faire le relevé des surfaces et établir un certificat de surface loi Carrez.

En pratique le certificat est établie par un homme de l’art : l’agent immobilier, un géomètre expert, un architecte, une société de diagnostics immobiliers.

Tout sur la loi Carrez…

Que veut dire « surface loi Carrez » ? Comment la mesure-t-on ?

La Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 dite "Loi Carrez" et le Décret d’application n°97-532 du 29 mai 1997 sont entrés en application le 19 juin 1997. La loi Carrez impose au vendeur d’un lot de copropriété d’en indiquer la surface dans l’avant contrat (= compromis de vente) et l’acte de vente (= document définitif signé chez le notaire). A défaut, l’acheteur peut faire annuler la vente.
La surface énoncée à l’acte doit être comprise comme étant la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après qu’aient été déduites les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des parties des locaux dont la hauteur est inférieure à 1, 80 m.

 

Que dit la loi Carrez:

La loi 96-1107 a modifié, comme suit, l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui est ainsi rétabli :

« art. 46. - Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur, peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L’action en diminution de prix doit être intentée par l’acquéreur, dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. »

Que faut-il mesurer exactement dans la surface loi Carrez ?

La surface à mesurer, dite privative, équivaut à celle des planchers et locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cage d’escalier, gaines, embrasures des portes et des fenêtres et des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.
La loi Carrez ne lie cependant pas la surface au prix, ni n’indique que les surfaces non comptabilisées ne valent rien. Généralement, ces surfaces apportent une plus value significative au lot de copropriété. Il ne faut, par ailleurs, pas confondre la superficie utile avec la superficie habitable. Cette dernière exclut les caves, sous-sols, remises, garages, vérandas, loggias et balcons, alors que par définition la loi Carrez les prend en compte dès lors qu’elles sont closes, couvertes et sous au moins 1,80 m de hauteur.

 

Quelles sont les ventes concernées par la Loi Carrez ?

Tous les lots en copropriété. En revanche les bâtiments isolés et les maisons particulières n’appartenant pas à un lotissement en copropriété, ne sont pas concernés. De même, dans une copropriété, les lots de moins de 8m², ainsi que les caves, garages, emplacements de stationnement, boxes, places de parking vendus en lots séparés échappent à la Loi Carrez .
Tous les types de ventes sont visés : vente en pleine propriété, en usufruit ou encore en nue-propriété. Par contre, les lots transmis par donation et par succession sont exclus de la Loi Carrez. Enfin, Gilles Carrez a déposé un amendement à la loi Solidarité et Renouvellement Urbains afin d’exclure du champ de la Loi Carrez le congé de vente adressé au locataire. Le mesurage sera cependant nécessaire lors de la vente au locataire qui aura exercé son droit de préemption, ou dès la promesse de vente signée avec un autre acheteur.

 

Que se passe-t-il si la superficie indiquée loi Carrez s’avère surestimée ?

Si la superficie mentionnée dans l’acte est supérieure de plus de 5%, l’acquéreur peut demander une diminution proportionnelle du prix. Dans la pratique, en cas de mesurage erroné, acquéreurs et vendeurs trouvent presque toujours un terrain d’entente, sur la base d’une expertise, sans avoir à recourir au juge. Ces négociations se font souvent au détriment des vendeurs qui n’ont donc pas intérêt à manquer de rigueur. Toutefois, si les négociations n’aboutissent pas, l’action judiciaire en diminution du prix doit être intentée moins d’un an après la conclusion de l’acte authentique.
A l’inverse, si la superficie réelle est supérieure à celle exprimée dans l’acte, cela ne donne lieu à aucun supplément de prix au profit du vendeur. Le législateur a directement voulu protéger l’acquéreur et non le vendeur.
Le mesurage est une tâche délicate qui peut entraîner des erreurs importantes et portant à conséquence. Faites procéder au mesurage par un professionnel de l’immobilier aux compétences reconnues. Sachez enfin que ce certificat n’aura pas de date limite de validité et qu’il peut donc servir à des ventes successives. Cependant s’il est réutilisé, il faut être sûr que le mesurage a été bien fait.

 

 

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