Source : La lettre mensuelle de PAP - www.pap.fr

Marché immobilier : retour au calme en 2008

Une activité moins frénétique, la fin des hausses de prix à deux chiffres : l’immobilier en a terminé avec l’euphorie des années 2000-2006. Un retour au calme qui a de fortes chances de perdurer cette année.

Le marché devrait s’assagir cette année. Les prix ont en effet progressé de plus de 80 % depuis cinq ans dans l’ancien et de 60 % dans le neuf. Ce qui finit par faire beaucoup. Les candidats à l’achat doivent également faire face à la hausse des taux d’intérêt et à des banques qui ont resserré le robinet du crédit. Pour autant, entre besoins croissants, déficit en logements et envie de devenir propriétaire, la demande est toujours soutenue.

Dans le neuf, les promoteurs tablent sur un ralentissement avec 115 000 ventes en 2008, ce qui reste un bon score. Ils ont déjà réduit la voilure et renoncent à lancer certaines opérations. Les prix continueront de monter, terrains chers et coûts de construction en hausse constante pesant toujours sur le mètre carré. Dans l’ancien, certaines villes qui ont beaucoup construit ces dernières années pourraient connaître une diminution des prix. D’autres secteurs, très demandés et chroniquement sous-offreurs, continueront de grimper. Mais une chose est sûre : la tendance inflationniste qui marquait tous les marchés l’an dernier est bel et bien révolue.

Crédit immobilier : Durcissement programme.

Emprunter risque de devenir plus difficile cette année. Les taux d’intérêt poursuivent leur remontée. Et les banques se montrent plus pointilleuses dans leur politique d’attribution des prêts.

• Les taux grimpent toujours :

  Depuis décembre dernier, les taux d’intérêt ont grimpé d’environ 0,05 %. « Cette légère progression semble marquer un arrêt progressif de la hausse : seules 28 % des banquent montent leur taux, 40 % les stabilisent », observe le courtier Meilleurtaux. Au total, sur l’ensemble de 2007, les taux des crédits immobiliers ont augmenté de 0,90 %, passant de 3,80 à 4,70 % en moyenne pour un emprunt sur vingt ans. Au premier semestre 2008, les taux pourraient encore monter d’environ 0,30 %. Pour un crédit de 200.000 € sur vingt ans, la mensualité passerait de 1.359 à 1.395 €.

• Banque : un rôle clé

  Le vrai problème reste l’attitude des banques. Aujourd’hui, elles accordent moins facilement des prêts immobiliers. « Certains dossiers qui étaient acceptés sans problème en juillet 2007 ont cessé de passer dès septembre », déplore Guy Nafilyan, PDG de Kaufman & Broad. Un durcissement attribué à la crise financière qui secoue les marchés internationaux. Mais pour les banques, « le resserrement de la politique d’attribution des crédits tient avant tout à la hausse des prix des logements et des taux d’intérêt », comme le signale François Blanquart, directeur-général du Crédit foncier. Bref, tout le monde est d’accord : emprunter est désormais plus difficile.

• Les conseils du PAP :

  Pour décrocher leur crédit, les candidats à l’achat ont tout intérêt à bien ficeler leur dossier, à mobiliser le plus de fonds propres possible, à recourir aux différentes aides (prêt à taux 0 % notamment) et à faire jouer la concurrence entre les banques. Certaines d’entre elles, en fonction de leur politique commerciale du moment, peuvent encore proposer des conditions attractives et se montrer plus souples sur les critères d’attribution.

Calculez votre plus-value d’un bien immobilier, lors de sa vente :

Grâce à la croissance historique du prix de l’immobilier, les ventes permettent aujourd’hui de réaliser de belles plus-values. Qui ne sont pas toujours taxées. Pour celles qui le sont, connaître le mode de calcul de l’impôt peut vous permettre d’anticiper et d’agir au mieux de vos intérêts.

Si vous vendez un bien que vous possédiez depuis plusieurs années, vous allez sans aucun doute réaliser une importante plus-value. Beaucoup de réflexes acquis pour calculer l’impôt ne sont plus d’actualité car une grande réforme a entièrement modifié le calcul ainsi que les modalités de paiement de cet impôt il y a quatre ans. Heureusement, deux cas principaux d’exonération vous permettent d’y échapper, même lorsque la plus-value réalisée est spectaculaire.

• Quand y a-t-il plus-value ?

  La plus-value est la différence imposable entre le prix auquel on vend un bien et son prix de revient. La cession par donation ou succession n’est donc pas concernée. Ensuite, pour calculer l’impôt, on impute ou on rajoute certains frais à ces montants. Si vous vendez votre logement plus cher que vous l’avez acheté, vous êtes redevable d’un impôt calculé sur le montant de cette plus-value. Toutefois, il existe plusieurs cas d’exonération qui s’appliquent, et ce quelle que soit l’importance du bénéfice réalisé.

• Les principaux cas d’exonération.
  • La vente de la résidence principale :

    Vous êtes exonéré d’impôt lors de la vente de votre résidence principale quel que soit le nombre d’années durant lesquelles vous l’avez habitée, dès lors que ce logement constitue bien votre résidence principale au moment de la transaction. Pour autant, il ne suffit pas d’occuper temporairement le logement pour être exonéré, mais d’y résider réellement. L’exonération profite également aux dépendances du bien (garages, remises, caves, etc.) cédées en même temps que ce dernier.

    Bon à savoir : il arrive qu’un certain laps de temps s’écoule entre le départ et la vente elle- même. Vous ne perdez pas le bénéfice de l’exonération si ce délai ne dépasse pas un an et que le logement n’est pas loué pendant cette période.

     

  • Les biens détenus depuis quinze ans :

    Il suffit de détenir un logement depuis au moins quinze ans pour ne pas être imposé lors de la vente. Le délai de détention a été notablement réduit puisqu’il y a quelques années encore, il fallait attendre vingt-deux ans. Le calcul se fait de la date d’acquisition à la date de vente, en comptant par année pleine. Ainsi, si quatorze ans onze mois seulement se sont écoulés entre les deux, vous aurez quand même un impôt à payer, bien que très réduit.

  • Les autres cas d’exonération :

    Les ventes de biens à un prix inférieur à 15.000 € sont également exonérées. Cela permet d’échapper à l’impôt si vous vendez, par exemple, une cave ou un parking dont le prix ne dépasse pas ce montant. Dans les autres cas, l’impôt reste à devoir. La réforme de 2004 n’a pratiquement rien gardé du mode de calcul antérieur.

Pour en savoir plus et calculer sa plus value : www.pap.fr/newsletter/janvier-08/dossier.htm

Source : La lettre mensuelle de PAP - www.pap.fr