Source : Eco Immobilier – Direction des Etudes Economiques - http://kiosque-eco.credit-agricole.fr/

Prix de l’immobilier : Quasi-stabilisés en 2007 et en léger repli en 2008

Après 10 ans de boom ininterrompu, une correction du marché est à l’œuvre.

Elle se fait pour l’instant « en douceur ». N’y a-t-il pas toutefois un risque de correction plus violente?

En effet, d’une part, les prix ont connu une hausse cumulée considérable, 140 % depuis 1996, sans commune mesure avec celle des revenus. D’autre part, les niveaux de prix, même exprimés en euros constants, dépassent clairement ceux atteints lors du pic précédent, 1991. Par ailleurs, quel est l’impact de la crise financière de l’été 2007 sur le marché immobilier ?

Les prix, quoique très élevés, ne sont pas clairement surévalués. Le fait que les prix soient historiquement très élevés ne suffit pas à conclure à une forte surévaluation. En effet, la forte hausse des prix immobiliers a été en partie compensée par un recul continu et significatif du coût du crédit habitat sur la période 1996-2006. Les prix restent cohérents avec les fondamentaux (revenus, loyers, taux d’intérêt), au vu des indicateurs théoriques, ce qui n’était pas le cas en Ile-de-France au moment du pic de 1990-1991.

La « prime de risque » reste positive : La prime de risque sur un investissement immobilier, différence entre le taux de rendement interne global (1) estimé par l’investisseur et celui d’une obligation d’Etat, se réduit peu à peu, mais reste significative, proche de 1 % (en prenant un taux de rendement locatif net, diminué de la dépréciation du capital physique). Le prix d’achat reste donc encore acceptable pour un investisseur rationnel.

La solvabilité des acquéreurs reste soutenable : Le taux d’effort moyen des nouveaux acquéreurs continue à se dégrader mais reste acceptable, proche de 31 % du revenu en moyenne.

En conclusion, selon cet article du Crédit Agricole : On assiste donc à une stabilisation ou une légère correction baissière du marché en 2008. Du fait des spécificités du marché français décrites plus haut, le cycle de baisse actuel est beaucoup moins à risque que la bulle spéculative qui s’était formée en Ile-de-France entre 1985 et 1991, et que les cycles à l’œuvre actuellement aux Etats-Unis (récession immobilière en cours), au Royaume-Uni et en Espagne (risque de correction sensible).

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